実は2つだけ！マイホーム住み替えの鉄則 - 横浜市瀬谷区・旭区・保土ケ谷区・戸塚区・泉区、大和市、綾瀬市、座間市、海老名市の不動産売却なら住宅プロデュース

この記事の概要

住み替えには「売却先行」と「購入先行」の2つの基本パターンがあります。 それぞれのメリット・デメリットを押さえることで、資金計画やスケジュールの不安を解消し、理想の住まいへの一歩をスムーズに踏み出せます。 このページでは、住み替え成功のために知っておきたい実践ポイントをわかりやすく解説します。

現在、マイホームをお持ちの方でこんな悩みを抱えていませんか？

1. 結婚当初にマンションを購入したものの、子どもの成長に伴い手狭になり、戸建てへの住み替えを検討している
2. 転職により通勤の自由度が高まり、今のマイホームを売却して郊外の広い戸建てを購入したい
3. 子どもたちも独立し、広すぎる戸建てを売却して、駅近の便利なマンションに住み替えたい

私どもは、不動産の売却・購入をお手伝いする会社として、こうした「住み替え」に関するご相談を日常的に承っております。
マイホームといえば「一生に一度の買い物」というイメージが根強くありますが、暮らし方や働き方が多様化した現代では、購入した住まいに一生住み続けるケースのほうがむしろ少なくなっています。
時代の変化とともに、住まいに求める価値も変わっていく――私たちはそう感じています。
とはいえ、いざマイホームを売却して次の住まいを購入するとなると、
「売却が先か、購入が先か？」
「支払い中の住宅ローンはどうすればいいのか？」
といった疑問が次々と浮かんでくるものです。
実際、初めての購入時よりも手続きは複雑になりますが、押さえるべきポイントは「2つ」に絞ることができます。
このページでは、住み替えの基本となる「2つのポイント」をご紹介し、スムーズな住み替えの準備にお役立ていただければ幸いです。

売却してから購入する

まずはもっとも一番シンプルな買い替え方法で、
「売却してから購入する」という流れになります。
どの売却方法でも同じですが、まずは不動産会社に自宅の査定を依頼してから売り出し金額を決定して売却を開始します。売却中は次の購入先を検討するために物件見学などを行います。そして、いざ売却できたタイミングで次の購入も決定する。

一番単純な流れに思えますが、実はそう簡単ではありません。
このシンプルな流れにもメリットとデメリットがあり、希望条件やタイミングによって売却後の流れが変わってきます。

売却先行のメリット

①資金計画が立てやすい

売却を先に行うことで、実際に得られる金額が明確になり、安心して購入物件を選ぶことができます。
確実に手元に残る資金が把握できるという点は、高額な取引となる不動産売買において、大きな安心材料となるでしょう。

②希望の価格で売却スタートできる

不動産売買には相場が存在しますが、その範囲内であれば、ご自身の希望価格で売り出すことが可能です。
希望通りの価格で売れるかどうかは状況次第ですが、買取よりも高値で売却できる可能性がある点は、大きなメリットといえます。

売却先行のデメリット

①仮住まいが必要になる場合もある

売却先行の場合、売却が成立してから本格的な物件探しが始まります。
売却契約から引き渡しまでの期間は、一般的に長くても約3ヶ月。
この間に希望の物件を見つける必要がありますが、自宅の引き渡し時期と購入先の入居時期がうまく合うとは限りません。
そのため、スケジュール調整が難しく、一度自宅を明け渡したうえで、賃貸住宅などに「仮住まい」するケースも少なくありません。
仮住まいになると、引っ越しが2回必要になるほか、賃貸契約に伴う初期費用や数ヶ月分の家賃などを含め、100万円以上の費用がかかる可能性も想定しておく必要があります。

購入してから売却する

売却先行とは逆に、先に購入を進める「購入先行」という流れもあります。
売却先行の弱点は、「売れないと買えない」という制約があることですが、購入先行であれば、買い替え先を焦らず、自分のペースでじっくり探すことができます。
ただし、購入先行には「そもそも購入先行が可能なケース」と「そうでないケース」があり、状況によって選択の可否が分かれます。
この章では、購入先行のメリット・デメリットを交えながら、具体的なポイントを解説していきます。

購入先行のメリット

①気に入った物件を逃さず購入できる

せっかくマイホームを住み替えるのであれば、今の住まいよりも更に理想に近い物件がいいですよね。購入先行であれば、家探しをしている中で見つけたお気に入り物件を購入できるというメリットがあります。

②買いたい時期に買える

住み替えをする時には、お子様の「転校」が関わってくるケースや、お仕事で転勤の場合なども引越ししたいタイミングが限定してくると思います。
購入先行の場合は、ご自身の希望日程でスケジュールが組み立てられます。

購入先行のデメリット

購入先行の場合、現在の自宅に住宅ローンが残っているかどうかが重要なポイントとなります。
ローン審査の際には、購入物件の引き渡し（＝金銭消費貸借契約）までに、現在の自宅が売却済みであることが融資条件となるケースが一般的です。
たとえば、購入先の引き渡しが3ヶ月後であれば、1〜2ヶ月以内に自宅を売却できていなければなりません。
では、もし売却が間に合わなかった場合はどうなるのでしょうか。
実際の住み替え契約では、こうした複雑な事態を避けるために、「現在の住まいが売却できる見込みがある」ことを前提として契約を進めるのが一般的です。
※これは法的な義務ではなく、トラブル回避のための業界慣習です。
そのため、一般流通で個人の購入希望者を探す場合、「確実に売れる」という保証がない以上、買い替え先の契約を進めるには「買取保証」という保全措置を設定する必要があります。

買取保証

買取保証とは、不動産を確実に売却するための方法のひとつです。
一定期間、個人のお客様への販売活動を行い、それでも売却に至らなかった場合は、不動産業者が物件を買い取るという仕組みです。
主に「住み替え」の際に利用される売却方法で、資金計画やスケジュール調整がしやすくなるという特徴があります。
なお、買取価格は一般的に、個人のお客様に売却する場合よりも低くなる傾向がありますが、以下のようなメリットがあります。

1. 希望のタイミングで売却できるため、「いつ売れるか」の不安がない
2. 近隣に知られることなく売却でき、スムーズに引っ越しができる
3. 売却後の不具合に関する修理費用請求などが発生しない
4. 個人向けの売却と比べて、ストレスや煩雑さが少なく、手離れが良い

第三の選択肢

こちらは「購入先行」の住み替え方法の中でも、住宅ローンの残債があっても、売却を急ぐ必要がないケースです。
※買取保証などの保全措置を取らなくても問題ないパターンです。

この方法は、住み替え先の住宅ローン審査によって利用の可否が決まります。
現在の住宅ローンと、住み替え先（購入物件）のローンを「同時に支払っても問題ない」という審査結果が出た場合に限り、購入先行が可能となります。
つまり、経済的な余裕がある方に限られるケースです。
このような住み替え方法は「ダブルローン」と呼ばれ、自由度が高くメリットも多い一方で、現在の自宅が売却できるまでは二重の住宅ローン支払いが発生する点に注意が必要です。

まとめ｜実は2つだけ！マイホーム住み替えの鉄則

住み替えは、人生の転機に訪れる大きな選択。
「売却先行」「購入先行」――2つの基本を押さえるだけで、住み替えはぐっとスムーズになります。
買取保証やダブルローンなどの選択肢も知っておけば、安心して理想の暮らしへ踏み出せます。
まずは、ご自身に合った住み替えスタイルを見つけることから始めましょう。