相続不動産、悩む前に知っておきたい基本と流れ - 横浜市瀬谷区・旭区・保土ケ谷区・戸塚区・泉区、大和市、綾瀬市、座間市、海老名市の不動産売却なら住宅プロデュース

この記事の概要

いつかは親から子へ。
親が亡くなり、土地や建物などの財産を相続する際には、多くの話し合いや決定事項が必要になります。
相続は日常的に触れる機会の少ない専門分野であり、何から手をつけてよいか悩まれる方も少なくありません。
このページでは、相続の発生から不動産の売却に至るまでの基本的な流れと注意すべきポイントをわかりやすく解説します。
ご自身の状況に照らし合わせながら、参考にしていただければ幸いです。

相続税の基本

相続税は、相続によって取得した財産価額の合計額が基礎控除額を超える場合にだけ、相続税が課税される制度となります。
そのため不動産や財産を相続しても必ず相続税が課税されるということではありません。
被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内に、税務署に申告し、納税します。

また、納税義務が発生して相続した財産に不動産が含まれる場合、不動産はすぐに現金化しにくいという性質上、相続開始から早めの段階で不動産売却に動いた方が良いです。

相続手続きの流れ

Step１ 遺言書の確認

相続が発生したら、まずは被相続人が遺言書を残しているかどうかを確認しましょう。
遺言書の有無によって、その後の相続手続きの流れが大きく変わります。
遺言書には主に以下の2種類があります。
•　自筆証書遺言：遺言者が自ら手書きで作成するもの
•　公正証書遺言：公証人（元裁判官などの法律専門家）が、聞き取りをもとに公文書として作成するもの
それぞれに特徴や手続きの違いがありますので、内容の確認と保管状況の把握が重要です。

遺言書の種類	費用の内容
自筆証書遺言	全て自分で書く場合は費用はかかりません。ただし、自宅で保管するなら紛失や改ざんのリスクがあります。また、遺言を開封する際は家庭裁判所で裁判官が立ち会う「検認」手続きが必要です。
公正証書遺言	専門家である公証人が作成するため、内容や書式で無効になることはまずありません。また、公証役場で保管するので紛失などの恐れがなく、「検認」手続きも不要です。ただし、数万円以上の費用がかかり、完成までに1カ月程度かかるケースが多いです。

2020年7月から、法務局では「自筆証書遺言書保管制度」を運用しています。
この制度を利用すると、自筆の遺言書を法務局の遺言書保管所で安全に預けることができ、紛失や改ざんのリスクを防げます。
申請すれば、1通につき数千円の保管料で正式に保管されるため、遺言書の作成・管理がより身近で安心なものになります。

Step２ 相続人の確認

遺言書が確認できない場合は、今後行う遺産分割協議において、法定相続人全員の合意が必要となります。
そのため、相続人の人数や関係性を正確に調査することが重要です。
「同居している家族だけ」「所在が分かっている人だけ」とは限らず、思いがけない人物が相続人として現れるケースもあるため、戸籍謄本を用いた入念な確認が欠かせません。

Step３ 相続財産の確認

相続手続では、被相続人が保有していた財産の内容を確定する必要があります。
財産には、不動産、貴金属などの動産、預金、生命保険、証券など多岐にわたる資産が含まれます。
また、相続財産は必ずしもプラスのものとは限らず、借金などのマイナスの財産も対象となります。

Step４ 相続するかの検討

相続人の確定と財産の内訳が明らかになったら、「相続するかどうか」を検討します。
借金などのマイナス財産が含まれる場合は、相続をしないという選択肢も考慮する必要があります。
相続の方法には、以下の3つがあります。

1. 単純承認：すべての財産（借金含む）を相続する
2. 限定承認：プラスの財産の範囲内で負債も含めて相続する
3. 相続放棄：すべての財産の相続を放棄する

Step５ 遺産分割協議

相続方法を決定した後は、相続人全員による遺産分割協議を行います。
協議の成立には全員の同意が必要で、1人でも同意しない場合は成立しません。話し合いの目安として、民法で定められた「法定相続分」が参考になります。
これは、被相続人の意思をできるだけ反映できるようにと民法が推定して定めた割合です。
必ずしも法定相続分どおりに分ける必要はなく、相続人全員が納得できる内容で分割することが望ましいです。
分割協議は最も一般的な方法ですが、協議がまとまらない場合は、相続人が共同または単独で家庭裁判所に「調停」や「審判」を申し立てることができます。

Step６ 相続登記

遺産分割協議が完了したら、不動産の所在地を管轄する法務局で相続登記を行います。
登記は一般的に司法書士が代行することが多いですが、必要書類が揃っていればご自身でも手続き可能です。
法務局の混雑状況にもよりますが、登記完了までには通常2週間ほどかかります。ただし、登記は専門性の高い分野ですので、不安がある場合は相続に詳しい司法書士への依頼をおすすめします。

不動産売却の開始には「遺産分割協議の成立」が前提

遺産分割協議が成立していれば、不動産の売却活動を開始することが可能です。
なお、売却が成立した後は、引き渡しまでに相続登記を完了させる必要があります。

売却にあたっての注意点

売却するかどうかの根本的な判断はもちろん、
•　売却を依頼する不動産会社の選定
•　売却価格の決定
これらすべてにおいて、登記名義人全員の合意が必要です。
さらに、売買契約の締結時には、登記名義人全員の署名・押印が求められるため、手続きには相応の労力が伴います。
都度の話し合いや署名手続きの負担を考慮すると、相続登記の段階で名義人を一人にまとめておく方が、売却までの流れがスムーズになるケースが多いです。

まとめ｜相続不動産、悩む前に知っておきたい基本と流れ

相続が発生したら、まずは遺言書の有無を確認。なければ戸籍をもとに相続人を調査し、財産の内容を把握します。
借金などのマイナス財産も含まれるため、相続するかどうかの判断も重要です。
その後、相続人全員で遺産分割協議を行い、合意が得られたら相続登記へ。
不動産の売却は、分割協議が成立していれば開始可能ですが、名義人全員の合意と署名が必要です。
手続きの負担を軽減するには、登記名義を一人にまとめておくのがスムーズです。