転勤は突然、でも売却は計画的に - 横浜市瀬谷区・旭区・保土ケ谷区・戸塚区・泉区、大和市、綾瀬市、座間市、海老名市の不動産売却なら住宅プロデュース

この記事の概要

転勤に伴う住み替えでは、売却・購入・ローン残債の整理がカギ。
居住中の売却には一定のデメリットがありますが、住み替えローンを活用すれば、住んだままでもスムーズに売却可能です。
売却価格が残債を下回る場合は、買取保証の選択肢も視野に入れ、早めの準備を心がけましょう。

居住中に売却活動を行う5つのデメリット

売却活動中は、買主様が室内を見学される機会が発生します。
居住中の場合、以下のような5つのデメリットが考えられます。

1. 1.プライベート空間が見られるストレス
   生活感のある空間を他人に見られることは、売主様にとって少なからずストレスとなります。
2. 2.見学予約の柔軟な対応が必要
   見学希望は主に土日祝日に集中し、事前予約だけでなく「今すぐ見たい」といった急な依頼が入ることもあります。
3. 3.案内件数が減少する可能性
   居住中の物件は、買主様が訪問を遠慮される傾向があり、空き家と比べて案内件数が少なくなる傾向があります。
4. 4.家具・家電による空間の圧迫感
   生活用品があることで、実際よりも部屋が狭く感じられてしまうことがあります。
5. 5.広告写真の制限による集客力の低下
   居住中の物件では撮影できる箇所が限られ、室内写真が少なくなるため、広告上で見学対象に選ばれにくくなる可能性があります。

転勤先に先に住み、今の住まいを空き家にするという選択

転勤先で賃貸物件に住む予定がある場合は、先に引っ越して今の住まいを空き家にしておく方法がおすすめです。
この方法は、現在の住まいに住宅ローンの残債がない、または売却予定価格よりも残債が少ない場合に特に有効です。

転勤先で住まいを購入する場合

転勤先で新たに住宅を購入することも可能です。
その際、現在の住まいに住宅ローンが残っている場合は、既存のローンと新たなローンを合わせて金融機関が審査を行います。
審査に通過すれば、転勤先の住まいを先に購入することができます。
このケースでも、現在の住まいの住宅ローン残債がない、または売却価格よりも残債が少ない場合におすすめです。

売却価格が住宅ローン残債を下回る場合の注意点

物件を買主様へ引き渡す際には、抵当権など買主様の権利を妨げるものを事前に抹消する必要があります。
特に、金融機関が設定している抵当権は、住宅ローンの残債を全額返済しない限り抹消できません。
そのため、売却代金だけではローンを完済できない場合、不足分を自己資金などで補う必要があります。
このようなケースでは、任意売却などの選択肢も含め、早めの資金計画と専門家への相談が重要です。
ご希望に応じて、任意売却の流れや金融機関との調整ポイントなどもご提案可能です。お気軽にお声がけください。

住み替えローンの活用でスムーズな住み替えを

転勤先で新たに住まいを購入する際、現在の住まいの住宅ローン残債が売却価格を上回っている場合は、金融機関の「住み替えローン」の活用がおすすめです。

住み替えローンの仕組み

• 1.現在の住まいを売却し、その代金を既存の住宅ローンの返済に充てます。
• 2.売却代金だけでは完済できない残債が発生します。
• 3.その残債と、転勤先で購入する新居の代金をまとめて融資してくれるのが住み替えローンです。

このローンを利用することで、既存の住宅ローンを完済できるため、売却時に必要な抵当権の抹消が可能となり、買主様への物件引渡しがスムーズに進みます。
ご希望に応じて、住み替えローンの審査ポイントや金融機関選びのコツもご案内可能です。お気軽にご相談ください。

住み替えローンなら、住んだままでも売却可能

住み替えローンを利用する場合、売却する住まいの残債と新居の購入費用をまとめて融資するため、売却物件と購入物件の同時決済が必須になります。
そのため、今の住まいに住み続けながら売却活動を行うことが一般的です。

居住中売却は一般的。売値への影響はほぼなし

住んだままの売却には一定のデメリットもありますが、実際には住み替えによる売却が最も多く、そのうち約8〜9割の売主様が住み替えローンを利用しています。
中古物件の多くは居住中のまま販売されており、住んだままでも売却価格に大きな影響はありません。

買取保証の設定が安心材料に

ただし、購入先行で住み替える場合は、現在の住まいに住宅ローンが残っているかどうかが重要なポイントです。
金融機関の審査では、購入物件の引き渡し前（＝金銭消費貸借契約締結前）までに、現在の住まいが売却できていることが融資条件となるケースが一般的です。
たとえば、購入物件の引き渡しが3ヶ月後であれば、1〜2ヶ月以内に売却の目処が立っている必要があります。
売却が間に合わない場合に備え、「売却できる見込みがある」ことを前提に契約するのが慣例となっており、トラブル回避のためにも「買取保証」を設定しておくことが推奨されます。

まとめ｜転勤は突然、でも売却は計画的に

転勤に伴う住み替えでは、売却・購入・ローン残債の整理が重要です。
居住中の売却にはデメリットもありますが、住み替えローンを活用すれば、住んだままでもスムーズに売却可能です。
売却価格が残債を下回る場合は、買取保証などの選択肢も検討しましょう。
計画的な準備が、安心の住み替えにつながります。