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来店のご予約・お問い合わせ弊社では、離婚に伴うお住まいの売却に関するご相談を、日々多数いただいております。 その中でも、多くの方が悩まれるのが、次の3つのポイントです。
- 売るべきか、それとも売らずに残すべきか
- そもそも売却できるのか
- 売却後、住まいや資金はどうすればよいのか
本記事では、離婚に際しての不動産売却において、多くの方が直面するこれらの疑問について、考え方の整理と具体的な対応策をわかりやすく解説します。
弊社では、離婚に伴うお住まいの売却に関するご相談を、日々多数いただいております。 その中でも、多くの方が悩まれるのが、次の3つのポイントです。
本記事では、離婚に際しての不動産売却において、多くの方が直面するこれらの疑問について、考え方の整理と具体的な対応策をわかりやすく解説します。
離婚に際して、持ち家がある場合にまず問題となるのが、「家を売却するか、それとも残すか」という選択です。
とくにお子様がいらっしゃる場合は、「生活環境を変えたくない」「転校させるのはかわいそう」といった理由から、離婚後も妻子がそのまま住み続けるケースが少なくありません。
しかし、日本の多くの家庭では、住宅ローンの名義が夫単独、または夫婦それぞれに持分があるケースが一般的です。
そのため、離婚後に妻子が住み続けるとなると、居住者とローンの名義人が異なる状態になってしまいます。
離婚に伴い、住宅ローンの名義を変更することは可能ですが、以下の手続きが必要です。
このうち、不動産の名義変更は比較的容易ですが、ローンの名義を夫から妻へ変更するには、妻に十分な収入や信用が求められます。
融資はあくまで金融機関と債務者との契約に基づくものであり、離婚を理由に名義を変更することはできません。
そのため、妻が新たにローンを組む必要がありますが、ローン残債の額や勤務形態（時短勤務・パートタイムなど）によっては、融資の審査を通過するのが難しい場合もあります。
住宅ローンの名義を変更せず、離婚後も妻子が住み続けることは可能です。
しかし、ローンの支払いをする人と実際に住んでいる人が異なる状態では、返済の滞納や支払い停止が起こりやすくなるリスクがあります。
たとえ公正証書などで返済を約束していても、一定期間の滞納があれば、金融機関は差し押さえや競売の手続きを開始する可能性があります。
また、住まいの維持を元夫の支払いに依存している状態は、妻子が新たな生活を始めるうえで精神的な不安定要素にもなりかねません。
ご希望に応じて、相談窓口向けの語調や図解構成、チェックリスト形式などにも展開可能です。必要であれば「売却する場合の選択肢」や「共有名義の整理方法」などもご提案します！
家を売る方向で話が進みそうな場合は、まず現在の住宅ローン残債を確認し、不動産会社に査定を依頼しましょう。
査定額が住宅ローン残債を下回る場合は、通常の売却方法では対応できないため、特別な売却手段を検討する必要があります。
「アンダーローン」とは、住宅ローン残債よりも資産価値（査定額）が高い状態を指します。
たとえば、住宅ローン残債が2,000万円で、査定額が3,000万円というケースです。
このような場合は、売却によってローンを完済し、手元に資金を残すことも可能なため、一般的な方法でスムーズに売却できます。
一方で、「住宅ローン残債が3,000万円、査定額が2,000万円」のように、残債が資産価値を上回る状態を「オーバーローン」と呼びます。
この場合、売却によって得られる金額だけではローンを完済できないため、不足分を自己資金などで補う必要があります。
それが難しい場合、基本的には家を売ることができません。
ただし、「任意売却」という特別な方法を利用すれば、自己資金を充当せずとも売却が可能です。
任意売却では、金融機関と調整のうえで売却を進め、残った債務も無理のない返済計画に基づいて支払っていくことができます。
離婚時に任意売却を選択される方も少なくありません。
「ローンが完済できないから売れない……」とお悩みの方も、まずはお気軽にご相談ください。
婚姻後に夫婦で築いた財産は、原則として「財産分与」の対象となります。
多くの場合、持ち家もその対象に含まれます。不動産は分割しにくい資産であるため、離婚に伴い売却を検討するケースが多いのもその理由のひとつです。
財産分与では、夫婦で築いた財産を原則として1/2ずつに分け合います。
たとえ住宅ローンを夫が単独で組んでいたとしても、家は夫婦で築いた共有財産とみなされるため、売却後に利益が出た場合も、基本的には半分ずつ分けることになります。
ただし、これはあくまで「原則」であり、夫婦間で合意があれば、異なる割合で分けることも可能です。
代表的な例として、以下のような分与方法があります
いずれにしても財産分与は夫婦間の合意のうえで成り立つものです。
話し合いが平行線になる場合は、弁護士などの専門家のサポートを受けることも検討しましょう。
弊社では、弁護士をはじめとする士業・専門家のご紹介も承っております。
財産分与は、資産を「分ける」ことを目的としているため、贈与には該当せず、贈与税もかかりません。
ただし、財産分与は離婚後に行う手続きです。
なお、財産分与の請求は離婚の成立から2年以内と法律で定められているため、不動産売却や財産分与の話し合いは、できる限り離婚前に済ませておくことをおすすめします。
離婚時の持ち家は、売却・残す・分ける――いずれも慎重な判断が必要です。
住宅ローンの残債や査定額、財産分与のルールを正しく理解することで、感情に流されず、納得のいく選択ができます。
後悔しないために、まずは現状を「見える化」し、必要に応じて専門家の力を借りましょう。
住宅プロデュースでは、不動産売却ノウハウが多数ございます。売主様に無理なく安全でお得な売却方法をご提案しております。
ご来店予約と、メールでのご質問もこちらから
三ツ境店 0120-1026-87
鶴ヶ峰店 0120-1026-31
大和店 0120-1026-95
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