競売にしない、その決断が未来を守る - 横浜市瀬谷区・旭区・保土ケ谷区・戸塚区・泉区、大和市、綾瀬市、座間市、海老名市の不動産売却なら住宅プロデュース

この記事の概要

マイホームを購入して支払う「住宅ローン」
現在では35年間の支払いが⼀般的になり、長い期間支払い続ける事になります。
そんな中に、思わぬ生活や仕事のアクシデントにより、住宅ローンの支払いが苦しくなり売却を検討される方も少なくありません。
万⼀、住宅ローンが払えず滞納してしまうと最終的には裁判所の「競売」となり強制退去になってしまうのでは・・・ と、思われる人も多いです。
そこで、万⼀住宅ローン返済の滞納があり、返済の見込みが立たずに売却を余儀なくする場合には「任意売却」という売却方法があります。こちらでは、住宅ローンを滞納し続けた末に競売になるまでの流れと、「任意売却」について解説していきます。

住宅ローンを滞納し続けるとどうなるの？

住宅ローンの滞納が続くと、以下のような段階を経て、最終的には自宅が競売にかけられる可能性があります。

1～2ヶ月滞納

銀行から電話や書面で「返済が滞っていますのでお支払いください」といった連絡が届き始めます。

3ヶ月以上滞納

一般的には3ヶ月の滞納で、個人信用情報機関に「事故情報」が登録されます。
これにより、金融事故を起こしたことが他の金融機関（銀行・クレジットカード会社・消費者金融など）にも共有され、今後の借入や契約に影響が出る可能性があります。

4～6ヶ月滞納

銀行から住宅ローンの一括返済を求められるようになります。
これは「期限の利益の喪失」と呼ばれ、分割返済の権利が失われ、残債全額の即時返済を求められる状態です。

6ヶ月以上滞納

保証会社（または保証会社を利用していない場合は銀行）が、担保となっている不動産（自宅）に対して競売を申し立てます。
「担保不動産競売開始決定通知」が自宅に届きます。

約10ヶ月滞納

裁判所による現地調査が行われます。これは拒否できず、自宅内での写真撮影などが実施されます。

競売の決定

「期間入札通知書」が裁判所から届き、競売の開始時期が正式に通知されます。

競売完了と強制立退き

開札日に最も高額で入札した人が落札者となり、自宅の売却が決定されます。
その後、立ち退きを求められ、応じない場合は執行官による強制退去となります。

債務が残る場合

競売による売却代金はローン残債に充てられますが、それでも不足する場合は、残りの債務（借金）が残ります。
この不足分は、保証会社または銀行に対して返済する必要があります。

任意売却にするとどうなるのか？

まず、任意売却は一般的な不動産売却とほぼ同じ流れで進めることができます。
競売と比べて、以下のようなメリットがある点も大きな特徴です。

任意売却の3つのメリット

① 自分の意思で売却できる

競売では、売却価格や売却先がすべて裁判所によって決定されます。
一方、任意売却であれば、不動産会社との相談を通じて、売却条件や引き渡しタイミングなどをある程度自分の意思で調整することが可能です。

② 市場価格に近い金額で売却できる

任意売却は、一般的な不動産売却に近い方法で進められるため、競売のようなオークション形式ではありません。
そのため、競売よりも市場価格に近い金額で売却できる可能性があります。
※ただし、売却期間に制限があるため、相場よりもやや低めの価格設定となるのが一般的です。期間内に売却できない場合は競売に移行します。

③ 売却経費を売却代金から捻出できる場合がある

売却にあたっては、不動産会社への仲介手数料や、マンションの場合は滞納している管理費などの経費が発生します。
任意売却では、担当の不動産会社を通じて保証会社と調整することで、これらの経費を売却代金から支払える場合があります。

任意売却3 つのデメリット

① 個人信用情報に記録が残る

住宅ローンの滞納が一定期間続くと、信用情報機関に「滞納履歴」が登録されます。
これは競売の場合も同様で、記録は通常5〜7年間残り、クレジットカードの発行やローン審査などに影響を及ぼします。

② 手間と時間がかかる

任意売却では、自ら不動産会社を選び、売却活動を進める必要があります。
一般的な売却と同様に、内覧対応や契約手続きなどの時間的・精神的負担が発生します。

③ 売却できず競売に移行する可能性も

任意売却は、競売に至るまでの「限られた期間内」で進める売却方法です。
そのため、買い手が見つからず販売が長引いた場合は、最終的に競売へと移行する可能性があります。

まとめ

任意売却は、すべてのケースで実施できるわけではありません。
残債の状況や固定資産税の滞納の有無、債権者との交渉など、個別の条件によって対応が異なります。
また、販売期間に余裕を持つためにも、できるだけ早めのご相談が重要です。
住宅ローンの返済に不安を感じている方は、どうぞお気軽に弊社までご相談ください。
状況に応じて、少しでもお力になれるご提案をさせていただきます。